EENVOUD EN SIMPLISME IN HET WONEN

EENVOUD EN SIMPLISME IN HET WONEN

Een bijdrage van Tom van Doormaal

Inleiding

Het probleem van de overheidsuitgaven in crisistijd hernieuwt de aandacht voor een oud thema: wat moet de overheid doen en wat moet worden overgelaten aan particulieren en instellingen? Maar naast “wat?” is ook “hoe?” een probleem.

De oneindige reeks fraudes legt het sturingsvraagstuk op tafel. We proberen de complexiteit te beheersen door ingewikkelde regels en beheersingsarrangementen. Maar dat geeft grote kansen aan de slimme gebruiker, die die uitvoerders en handhavers probeert te omzeilen voor eigen gewin.

Onze orde zal simpeler moeten worden, om oneigenlijk gebruik tegen te kunnen gaan. Maar de eenvoud moet ook niet verder gaan dan nodig is. “Requisite variety” is nodig bij het besturen van ingewikkelde systemen. Met simpele stuursignalen doet een ingewikkeld systeem niet wat je verwacht had. Ik poog een illustratie met de casus van het wonen.
 

  1. 1.       Beleidskeuzen

De inleiding hierboven zou je ‘tragisch besef’ kunnen noemen, dat bij de minister voor de woningmarkt ontbreekt. Hij en zijn politieke vrienden hebben ongeveer de volgende gedachtengang.

  • De huursector en de koopsector zijn uit elkaar gegroeid
  • De koopwoningen zijn te duur door de hypotheekrenteaftrek (HRA), die heel voorzichtig wordt afgebouwd.
  • De sociale huurwoningsector is te groot en te vaak bewoond door behoorlijke inkomens, die naar de vrije huursector of koopmarkt moeten worden gedreven.

Als we dat doen:

  • worden koopprijzen realistischer en lager,
  • wordt de sociale huursector kleiner,
  • wordt de relatie tussen huur en inkomen beter,
  • betreden meer huurders de vrije huurmarkt en de koopmarkt.

Maar de vraag is: hoe doen we dat dan?
 

  1. 2.      

Operationalisatie

Het beleid richt zich dus op de koopmarkt en op de huurmarkt. De koopmarkt wordt voorzichtig verlost van de HRA, waardoor enige neerwaartse druk op de prijzen ontstaat. De entree van nieuwe kopers zou  bevorderd worden door een gekunstelde constructie, die ik maar de Blok-hypotheek noem en die inmiddels is mislukt. Wat positiever werkt de lokale starterslening.

De huurmarkt wordt aangepakt door een centraal geleid huurbeleid, gedifferentieerd naar inkomen. Daarvoor is medewerking van de fiscus en de woningcorporaties vereist. Dat spreekt niet vanzelf: de fiscus kan maar circa 80% van de vereiste inkomensgegevens leveren, gegevens van de belasting ijlen flink na op de actuele situatie wat veel ruis gaat geven  en de ideologisch en financieel steviger corporaties willen eigenlijk het huurbeleid niet volgen.

De woningcorporaties worden onder druk gezet door:

  • Beperking tot hun kerntaak;
  • Een verhuurdersheffing, die alleen de sociale verhuurders treft. Daarmee verdwijnt de financiële speelruimte om te investeren grotendeels, evenals die voor muiterij ten aanzien van het huurbeleid.

Dit is de hoofdlijn van de operationalisaties, zoals die in het woonakkoord zijn vastgelegd.
 

  1. 3.       Over doelen en middelen

Politiek gaat over doeleinden (wat) , de beleidsuitvoering over middelen (hoe). Maar dat  onderscheid werkt niet in dit dossier.

De doelstellingen van het beleid, zoals hiervoor onder de kop beleidskeuzen samengevat, lijken nog wel te volgen. Je kunt erover twisten of het slim is de sociale huursector in tijden van crisis en behoefte aan arbeidsmobiliteit in te krimpen. Maar het komt wel meer voor dat het beleid is afgesteld op een situatie van vijf jaar geleden.

Het probleem zit vooral op het operationele vlak. Centraal in de aanpak staat het nationale huurbeleid, maar dat is net het meest ouderwetse onderdeel. Regionale en lokale huurmarkten vragen juist om een specifiek en gericht huurbeleid.

De acceptatie van het beleid en de uitvoerbaarheid zijn mede daardoor ook problematisch. De fiscus moet de inkomensgegevens leveren voor wat tegenstanders de “gluurverhoging” zijn gaan noemen.

De verhuurdersheffing, die alleen gericht is op de sociale verhuurders, moet een voordeel scheppen voor beleggers die huurwoningen in de vrije sector moeten realiseren. Maar debeleggers, die duurdere huurwoningen realiseren, zijn al jaren geleden uit die markt vertrokken.

De sociale verhuurders beschouwen die verhuurdersheffing terecht als rondpompen van geld: immers, de hogere huuropbrengsten, die moeten worden gerealiseerd om de heffing te betalen, zullen voor een aanzienlijk deel bestaan uit individuele huurtoeslagen. Het lijkt op een extra heffing op bijstandsuitkeringen.

De angst voor de prijsval op de koopmarkt verhindert tot dusver een echte sanering van vastgoedprijzen.  Ze dalen wel, maar niet dramatisch. De banken en de grantie-instituten zijn voorzichtig en terughoudend. De crisis heeft voor grote gaten in hun balans gezorgd en de saneringsslag is nog niet afgelopen, net zomin als de crisis.

De rente is laag, maar de bouw en de hypotheekmarkt profiteren daar niet van.
 

  1. 4.       Ingewikkeldheid buiten beeld?

Is het verhaal dat dit kabinet de ingewikkeldheid niet ziet? Minister Blok schrijft in zijn brief van 21 mei aan de kamer dat hij inzet op een structurele verbetering op zowel de huur als de koopwoningmarkt. “Ik verwacht daarom (?) dat de bouwproductie de komende jaren weer zal aantrekken. Zo zien diverse instanties op termijn licht aan het einde van de tunnel.”

Het kan moeilijk nog hulpelozer worden geformuleerd. Ik doe mijn best en daarom zal het weer beter gaan en op termijn komt het helemaal goed, zo vertaal ik zijn woorden.

Het probleem van dit beleid is dat het binnen de “koker”consistent is, maar niet echt spoort met de hoofdlijn van het kabinetsbeleid. Dat is gericht op de reductie van het tekort onder de fameuze 3%. Op termijn is er licht aan het einde van de tunnel, zegt de minister. Dat is een onweerlegbare formulering: maar welke termijn en hoe lang is die tunnel dan nog? Deze minister was toch ingehuurd om de problemen met de woningmarkt en de bouwnijverheid even op te lossen?

Als je dat wilt, ligt een investeringsgericht programma meer voor de hand. Maar Eelco Brinkman moest braaf zijn en mocht niet pleiten voor zijn achterban in de bouw. De koude sanering in de bouwnijverheid gaat voort. De gemeentelijke grondexploitatie, waar de gemeentelijke financiën jarenlang hun stevigheid aan ontleenden, is meer dan ooit het zorgenkind. En dat terwijl het hele sociale domein, onder aftrek van bezuinigingen aan de gemeenten wordt overgedragen.

Dat brengt mij op een andere redenering, die misschien eenvoudig is, en ook voor vernieuwende en betere samenhangen zou kunnen zorgen.
 

  1. 5.       Decentraliseer door

De sociale woningbouw is sociaal beleid: de woningcorporaties worden geacht tegen de markt in te werken voor de laagste inkomens, teneinde voldoende woningen van redelijke kwaliteit voor hen te produceren en beschikbaar te hebben.

Op nationale schaal heeft de politiek geen lust meer die functie te steunen of in stand te houden. Tegelijk wordt de behoefte aan woonruimte tegen niet marktconforme prijzen sterk bepaald door regionale en lokale woningmarkten.

In het regeerakkoord werd gesproken over directe aansturing van corporaties door gemeenten. In een commissie, voorgezeten door Sybilla  Dekker, is bekeken voor de VNG hoe deze relatie vorm zou kunnen krijgen. Daarover is in april gerapporteerd aan de VNG.

Waarom trekken we daaruit niet een heroische consequentie, n.l . dat het lokaal bestuur het best is toegerust om een lokaal woonruimte-prijsbeleid te voeren? Het betekent dat we het centrale huurprijsbeleid afschaffen en het lokale bestuur vragen, in samenhang met het gedecentraliseerde sociale domein, een nieuw prijsbeleid voor het wonen te ontwikkelen.

Het zou de verantwoordelijkheid voor de lokale sociale verhoudingen daar leggen waar die toch al komt te leggen, bij het lokale openbare bestuur. Het zou de woningcorporaties een echte gesprekspartner geven op lokaal niveau. De verantwoordelijkheid van een minister voor het wonen is een historisch fossiel. Als de politiek dat niet meer wil, moeten we daar mee stoppen.

Dan kan lokaal politieke strijd worden geleverdin over de condities van het wonen.Het betekent dat de landelijke politiek eens opnieuw moet nadenken over de kaders voor deze decentralisatie . Dat is iets anders dan de onrijpe improvisatie van het woonakkoord.

Tom van Doormaal (28-05-13)
In iets aangepaste versie is deze bijdrage ook gepubliceeerd bij Sargasso.

Reacties

Volgorde van reacties: Aantal: Automatisch laden:
    • martin1945
      martin1945 81 dagen geleden

      Dag Tom,

      Dank voor je reactie. 

      Oke, even over de BouwBemoeiBureaucatie.  Er zijn globaal 2 soorten regels: de ene soort gaat over veiligheid in diverse soorten, de andere gaan over de rest. Mij gaat het over die rest. De overheid , hier de Gemeenten,  bemoeit zich met zaken als afmetingen van deuren en ramen, hoogte van verdiepingen, vorm van daken, al of niet dakkapellen etc etc. Deze bemoeiregels zijn volstrekt overbodig, en ook in strijd met het eigendomsrecht van de burgers, woning-eigenaars./ Er zijn gemeenten die voorschrijven welk soort woning op een stuk grond moet komen, waar halen ze dat recht vandaan ? Anderen schrijven voor dat er donkere steen moet komen aan de buitenkant, of schrijven voor dat een deel van een woning een plat dak moet hebben. Nogmaals, dit soort rare bemoeizucht bestaat vrijwel nergens anders op de wereld. 

      Het is een overbodige vorm van bemoeizucht, en moet gewoon weg. 

      Je zegt: als je kritiek hebt op de beweging van de vrije markt. Maar die bestaat hier helemaal niet meer.

      Wat grond betreft, in een echte vrije markt kan ik als burger die wil bouwen gewoon een stuk grond kopen buiten de Gemeente om. Hier en nu zijn Gemeenten Grondhandelaren mogen worden, en dus is er geen echte grondmarkt meer. De Overheid hoort helemaal geen grondhandelaar te zijn,  want dat is een monopolie, en in een vrije markt zijn er nooit zulke monopolies. Het overheidsmonopolie mag overal in het land de grondprijzen vaststellen, met als gevolg dat die overal door de gemeenten worden verhoogd, want de Gemeente is ook al een bedrijf geworden.

      Maar Gemeenten zijn niet ontworpen als commercieel bedrijf, integendeel. Ze zijn ontworpen als bestuursorgaan, dat ten dienste hoort te staan aan de inwoners-burgers.  Nu Gemeenten ook een commercieel bedrijf zijn geworden staan ze niet meer ten dienste van de inwoners, maar min of meer tegenover hen. Die burgers kunnen wat betreft woningen geen kant meer op, behalve als  ze wel geld hebben. Want  dat is het enige waar de Gemeente echt interesse in heeft. 

      Een markt bestaat altijd uit 2 delen:

      -= het produktiedeel, ook wel het aanbod,

      -= de vraag. Het consumenten-deel. 

      Allebei de delen moeten gelijkwaardig toegankelijk zijn voor de massa gewone burgers. Dat was vroeger zo, maar nu is het tegendeel de praktijk.  De massa gewone burgers is niet meer aanwezig in het produktiedeel. Ze zijn er vrijwel helemaal van UITGESLOTEN.

      Omdat de massa gewone burgers is uitgesloten van de woningproduktie, en de bouwbedrijven ernstig worden gehinderd door de BouwBemoeiBureaucratie om te bouwen wat nodig is, is er geen sprake meer van een echte markt.  Het gaat om het begrip markt. Een markt die niet vrij is, is een markt die niet kan functioneren zoals zou moeten.  Dat is in dit land al meer dan 20 jaar het geval.

      Dat Blok praat over een woningmarkt die in het echt niet bestaat geeft al aan dat hij helemaal vastzit met zijn denken in het socialistische overheidsmodel. Want dat is het model dat in dit land overal regeert, en waarin mensen als Blok willige meelopers zijn. 

       

       

      • Tom van Doormaal (gepens.)
        Tom van Doormaal (gepens.) 86 dagen geleden

        Tja, Martin, wat zeg je nu precies?

        Er is "geen woningmarkt meer". En dat in een tijd waarin de woningmarkt duidelijk oververhit is, in een tijd waarin beleggers niet willen financieren, omdat zij een nieuwe instorting vrezen?

        Ik vind het leuk dat je een stuk van vijf jaar geleden van commentaar voorziet. Ik vond en vind Blok een volslagen overschatte bewindsman, die vrijwel niets van betekenis heeft gedaan. Er zijn een paar leuke citaten in mijn stuk te vinden.

        Maar de kern ligt natuurlijk bij de feiten. Daarover heb je wel enig gelijk. Het is inderdaad zo dat ik niet over individuele opdrachtgevers spreek. Ik doe dat niet omdat Adri Duivesteijn, als wethouder in Almere, heeft geprobeerd een andere traditie van regelvrij bouwen te vestigen. Ook niet omdat Johan Remkes veel zag in bewonerscollectieven, die opdracht zouden geven tot bouwen van woningen,

        Er is allemaal weinig van terecht gekomen.

        Je hebt ook wel een punt met de democratie van de woningstichtingen. Het zijn beheerders van grote vermogens, die aan veel technische normen moeten voldoen, maar een democratische verantwoording aan hun klanten hoort daar eigenlijk niet bij, De goeden doen hun best, maar in de verhouding tot de lokale democratie is het een dode letter.

        Minder volgbaar ben je op de regelgeving, de rol van de gemeenten en de grondprijs. De bouwregels vind ik niet zo gek: instortingen, verlies aan levens bij brand, andere veiligheid, milieubescherming worden door die regels gediend. Als je kritiek hebt op de beweging van de vrije markt, dan moet dat ook hier gelden: willen we een beheerste markt of niet? Ik wil wel zeker zijn van een constructieve en brandveilige gebouwde omgeving.

        Ik erken dat gemeenten een rol hebben in de problemen rond de marktprijzen voor de grond, maar om de grondprijs geheel in de schoenen van de gemeenten te schuiven gaat wel wat ver. Met de planologie is het niet anders: België heeft geen planologie, maar rijd de grens over en je ziet wat te verkiezen is.

        Ik deel dus niet je vijandigheid jegens de "bouwbemoeibureaucratie"; veel daarvan heeft te maken met de terechte afkeer van het neo-liberale marktdenken. Je kunt je niet boos maken over de grondprijs en ook over de pogingen de technische kwaliteit van gebouwen te waarborgen. De prijzen en de kwaliteit worden zonder regels bepaald door de markt.

         

        • martin1945
          martin1945 87 dagen geleden

          Het bovenstaande stuk van Tom van Doormaal is van mei 2013. 

          We zijn inmiddels  meer dan 5 jaar verder.

          IN het stuk komen allerlei partijen aan de orde, de enige die in het stuk niet voorkomt is de burger die zelf wil en kan bouwen.

          Toen het nog kon heb ik zelf mijn eigen huis gebouwd, in 1990. 

          Een jaar of 5 later werden er door gemeenten allerlei belemmeringen opgeworpen om te voorkomen dat burgers nog zelf gingen bouwen, zoals de sterke stijging van de grondprijzen door gemeenten.

          Inmiddels zijn de grondprijzen zo hoog, dat bouwgrond voor gewone mensen niet meer te betalen is. Zelf bouwen is alleen nog weggelegd voor een klein groepje rijken.

          Historisch gezien is het zelf bouwen van de eigen woning een doodnormale zaak. Voor WOII en ook in de jaren'50 van de vorige eeuw was dit normaal. Maar toen hadden de Gemeenten nog niet de bevoegdheid om grondhandelaar en huizenhandelaar te spelen.

          Bovendien is er een heel systeem van bouwregels ontstaan , die het zelf bouwen verder belemmeren of onmogelijk maken. Mensen zijn volledig afhankelijk gemaakt van een ondemocratisch systeem van WoningStichtingen aan de ene kant, en aan de andere kant een blok van particuliere commerciele onroerendgoedbedrijven en aannemers en bouwbedrijven. 

          In feite is er helemaal geen woningmarkt meer. Alle burgers samen kunnen niks meer met hun gezamenlijke vraag. Dat deel van de markt bestaat feitelijk niet meer. Het enige wat nog bestaat is een kunstmatige schaarste, met als gevolg overal stijgende prijzen.

          Dat laatste is geen toevallig gevolg, maar opzet, want kunstmatige schaarste heeft altijd dat gevolg.

          De grondpolitiek wordt gestuurd door de Bestemmingsplannen. Ruimte aan grond wordt niet ter beschikking gesteld aan woningen, maar aan bedrijventerreinen, golfbanen , plantsoenen en groenstroken, en een groot deel ligt gewoon permanent braak.

          In veel gemeenten is er ruimte om te bouwen, maar dat wordt verhinderd door allerlei ingebouwde planologische belemmeringen. Ik las laatste een stuk, waarin een bouwontwikkelaar vertelde dat als hij een bouwplan lanceerde, hij te maken kreeg met een planologische doorlooptijd van meer dan 10 jaar !!

          De basisoorzaak van het kunstmatig tekort aan woningen is de hele BouwBemoeiBureaucratie B3.  Die moet gewoon weg. Gemeenten moeten in plaats daarvan verplicht worden burgers die dat willen voor een sociale prijs aan bouwgrond te helpen, en ze in staat te stellen goedkoop te bouwen, zonder al die rare bouwvoorschriften die er nu zijn. De meeste bouwvoorschriften die wij hier hebben bestaan in de rest van de wereld niet omdat ze overbodig zijn. Dus ook hier: weg ermee.   

          Er  bestaan landen waar zelf bouwen normaal is, en waar dat mag op een vrije manier, zoals bv nog in België. Er bestaan landen waar bouwen en wonen tot de prive-sfeer van de burgers behoort, en de overheid niks mag dwingen op gebied van bouwen en wonen. Vroeger was dat hier ook zo, en dat moet terug komen. Omdat van de huidige elite-partijen niks valt te verwachten op dit vlak is er een nieuwe politieke partij nodig.  Bv De Sociale Hervormingspartij i.o. Ik zoek mensen om die mee op te richten.

           

           

        Reageren is alleen mogelijk voor aangemelde gebruikers