De woningmarkt als struikelblok

De woningmarkt als struikelblok

De lage waardering voor Rutte 2 leek verrassend. Tom van Doormaal vindt dat niet. Het woonbeleid is een simplistisch gedoe, waarmee een uitermate complexe wereld wordt geschapen, die onnodig is.

Over markt en marktconform

Je moet zorgvuldig zijn met woorden, want die hebben invloed op je denken. Woorden betekenen iets, in een sociale context. Het onderwerp werd weer actueel, toen het plan “Wonen 4.0.”de aandacht trok.  Daarin schetsen de Vereniging Eigen Huis, de Woonbond, Aedes en NVM hun visie op een integrale hervorming van de woningmarkt.
Mij ontregelde het begrip “marktconforme huren”, niet voor het eerst. Als dat echt waar zou zijn, zou de sociale huisvesting afgeschaft zijn. Ik vond de gereserveerde reactie van Jaques Monasch dan ook wel op zijn plaats. De bedoeling de sociale woningsector af te schaffen kan Woonbond en Aedes noch ook de PvdA worden aangewreven. Is het de taal  die verwarring schept?
In het plan zijn marktconforme huren een huurniveau “waarbij er een reële verhouding is tussen prijs, kwaliteit en vraag”. “Uiterlijk na dertig jaar zijn de huren vrij” , als er gesproken kan worden van een evenwichtige marktsituatie, aldus het rapport.

Maar dat is nu net waarom het gaat. Die evenwichtige marktsituatie was en is er niet.  Sociale woningen zijn er omdat gewone woningen te duur zijn voor lage inkomens. En het begrip “marktsituatie” is al even diffuus. Heb je het dan ook over inkomensverdeling? “ Inkomens-herverdeling is geen doel van dit plan”, aldus het rapport. Hoe moet ik dat begrijpen? Maar iemand het genot geven van iets dat hij niet kan betalen, wat is dat dan?
De opstellers van dit plan benadrukken het belang van voldoende beschikbaarheid van goede en betaalbare woningen voor huishoudens met een laag of middeninkomen, zowel in de huur- als in de koopsector. Het gevolg van dit plan kan nimmer zijn dat op dit uitgangspunt wordt ingeboet. De ontwikkelingen ten aanzien van de beschikbaarheid en de betaalbaarheid van woningen moeten daarom bij de uitvoering van dit plan voortdurend worden gevolgd en waar nodig moet bijsturing plaatsvinden.” (p.4)
Het is een prachtige oer-nederlandse vorm van pacificatie. Je discussieert zolang als nodig is en gunt elk deelbelang zijn klaroenstoot en ontdoet de taal verder van alle ideologie. Zo kom je nog eens ergens!

Over markt en rendabel

Het marktdenken rukt ook  in de corporatiewereld op. Ik zat in een discussie over het financieel beleid van wooncorporaties en dat liep ongeveer zo.
Wat moet je doen als je een oude woning aankoopt en opknapt? Stel aankoop op 100.000, de verbetering op 50.000 en de resulterende marktwaarde na de ingreep op 130.000. Dan gaan we er niet aan beginnen, zei iedereen en dat lijkt goed koopmansgebruik. Maar ik protesteerde.
Waarom? Als je een oude woning wilt aankopen en opknappen, heb je daarmee een doel. Dat kan sociaal zijn, b.v. het behoud van een oud buurtje. Je kijkt of dat financieel verantwoord is, dus als de huuropbrengst voldoende is voor de investering  exploiteer je rendabel en kun je verder.
Maar dat zag ik helemaal fout: want die woning zou bij verkoop, b.v. over twintig jaar, verlies opleveren. Een corporatie bezit woningen niet meer voor de eeuwigheid, dus de verkoopbaarheid telt.

Nu ben ik zo flexibel als een tuinslang, dus ik gaf mijn opponent gelijk. Maar, zei ik, wat is de betekenis van een taxatiewaarde van heden, voor een theoretische verkoopwaarde over twintig jaar? Als wij de waarde van het vastgoed in de toekomst precies zouden kennen, zaten we nu wijn te drinken op ons jacht, in de haven van Nice. Het sociale ondernemen van een corporatie laat nu juist  andere  afwegingen toe dan in de commercie, dus gebruik dat verschil.
Maar waarom wil jij een investering doen, die de marktwaarde te boven gaat? Dat zal je niet lang lukken! werd mij tegengeworpen. Ik was verbaasd: hebben wij in de sociale woningbouw dan niet het woord “onrendabele top” uitgevonden? Doen we niet elke dag dingen, die een commerciële huisvester niet doet? Hebben we in de stadsvernieuwing niet ons beste been voor gezet? Wat is het verschil tussen een sociaal huisvester en een commercieel huisvester dan nog?

A working class hero

Ik sliep er slecht van.  Als je met een gevulde achterzak en een mijoenenpot voor je pensioen mag uittreden, heb je misschien niet helemaal scherp meer wat een working class hero precies is en moet.  Hebben de mannen van het grote geld nog een idee van hun plichten?
Onze huisvesting kent een huursector en een koopsector. De huur sector is relatief de grootste ter wereld: 2.4 miljoen huurwoningen zijn in beheer bij wooncorporaties. De koopsector is ook tot op zekere hoogte uniek: door de fiscale bevoordeling en lichtzinnigheid is hier een opgeblazen prijspeil ontstaan en hebben wij de relatief grootste hypotheeklast ter wereld.

Wooncorporaties gaan daar listig mee om: door in rustig tempo woningen met een lage boekwaarde op de markt te brengen en de marktwaarde te incasseren, wordt een kasstroom gevoed, die sociale investeringen, met een gering of negatief rendement mogelijk maakt. Waarom is dat een aanvaarde praktijk? Je kunt redeneren dat elke goedkope woning die niet meer verhuurd wordt, een verlies is voor de sociale woningbouw. Daar staat tegenover dat een wooncorporatie zijn bezit ook moet verjongen en bij de tijd houden.
Maar daar zit ook een probleem. Verjongen betekent dat er duurdere woningen terug komen. Zolang het verschil tussen marktwaarde en boekwaarde groot is, kan dat nog voordelig zijn, omdat het meerdere nieuwe woningen kan opleveren, met onrendabele toppen. Alleen, nu gaan corporaties bij verbeteringen en investeren de logica van de overspannen koopmarkt volgen, en niet langer de logica van de sociale ondernemer?

Eerder heb ik me opgewonden over de visie van de 22 economen. Zij zagen  een uiteenlopen van de huur - en koopsector , maar hun oplossing was de huur te verhogen. Ik heb ook een idee: laten we de koopprijzen verlagen. We zien  dat het CBS de koopprijzen weer situeert op het niveau van 2005. Prima, nog maar een paar jaar verder laten zakken.
Het rapport “Wonen 4.0” heeft de verdienste dat het probeert voor de gehele woningmarkt iets zinvols te beweren. Dat is van waarde. Vooralsnog wordt echter een oplossing gepresenteerd, waarin het probleem nog gewoon zit ingebouwd: wat doen we aan de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen voor de lagere inkomens? Of dat probleem al is opgelost waag ik te betwijfelen.

Rutte en Asscher

En waar staan we nu? Blok en Aedes sloten een onzalig akkoord waarin genoegen werd genomen met een verdere verstening van de verhoudingen: de verhuurdersheffing en het rondpompen van geld, de onderscheiding tussen markt en sociaal om de commerciële belangen te beschermen, het centrale huurbeleid dat in geen enkele regio echt passend is. Een parlementaire enquete is op komst, maar meer over het verleden, terwijl de nabije toekomst zo boeiend is.

Blok is een liberaal, die zou moeten begrijpen dat zijn beleid niet vereenvoudigend is, maar juist sterk complicerend. Het belang gaf ik hiervoor aan: 2.4. miljoen huurwoningen. Ik doe maar eens een gok: 1.8 miljoen daarvan worden bewoond door twee volwassenen, die echt geen koopwoning kunnen betalen. Dat levert drieenhalf miljoen kiezers op, die de komende twee jaar op een stevige minlijn worden gezet. Immers, aan de toeslagen moet nog gesleuteld worden, dus de huurtoeslag gaat die mensen minder helpen dan tot dusver.

Het vertrouwen in de regering bevindt zich op een record dieptepunt, volgens het onderzoek dat op Prinsjesdag werd gepubliceerd. Dat zijn die drienhalf miljoen huurders, die hun politieke heil elders zoeken. Het bezwerende commentaar dat iedereen de crisis gaat voelen, klinkt met de dag holler. Het klopt ook niet. Het “zuur” wordt niet eerlijk verdeeld. De woningmarkt krijgt een nog krommer beleid dan voorheen.

Tom van Doormaal, 19 september 2013

Reacties

Volgorde van reacties: Aantal: Automatisch laden:
    • Peter Schuttevaar
      Peter Schuttevaar 1766 dagen geleden

      Tja, het lijkt of de betrokken belanghebbenden het aandeel van de woonkosten in het levensonderhoud nog wat verder op willen schroeven. Althans dat is de trend die ik uit het commentaarstuk van Tom van Doormaal haal.

      Kennelijk heeft men die inkomsten hard nodig om de verliezen op te vangen die men met speculeren aan de beurs heeft opgedaan. De solidariteit van de corporatie met de minder draagkrachtige huurder heeft plaats gemaakt voor een knellende onderlinge solidariteit tussen corporaties.

      Dat brengt mij op een ander punt. In vermoed dat in deze periode van krimp de concurrentie grotendeels is verlegd van binnen een sector/branche naar tussen sectoren/branches. De huizenmarkt concurreert nu bijvoorbeeld met de autobranche om het aandeel in de kosten van levensonderhoud. Nu, op dit moment worden de kartels gevormd en de afspraken gemaakt die een branche een betere uitgangspositie moeten geven tegenover anderen. En ik wed dat de agenda's van de Haagse politici al lang vol zijn gelopen met afspraken met Lobbyyisten die branchebreed opereren.

    Reageren is alleen mogelijk voor aangemelde gebruikers